越秀地产扩张存隐忧 母公司连续发债超80亿

越秀地产扩张存隐忧 母公司连续发债超80亿
母公司接连发债超80亿越秀地产扩张存隐忧 文:陈淑文朱耘 2019年最终一个季度,无论是大型房企仍是小型房企,都陷于筹钱的融资暗战中。 上海证券交易所12月5日发表,广州越秀集团股份有限公司(下称越秀集团)拟揭露发行55亿元公司债的项目情况变更为“已受理”。 《商学院》记者了解到,该笔债券征集资金拟用于粤港澳大湾区建造、归还金融机构告贷及债券和弥补流动资金。发行规划不超越55亿元,发行期限不超越10年,票面金额为100元,按面值平价发行。 同月,上海清算所发表,广州越秀集团有限公司拟发行2019年度第七超短期融资券,发行规划为30亿元。 据越秀集团此前发表的三季度财政陈述,到2019年9月底,越秀集团短期告贷累计293.31亿元,较年头添加65.68%;长期告贷887.50亿元,较年头添加39.48%。总负债为5060.35亿元,财物负债率为83.59%。 财物负债率保持高位,或许与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有关。 集团子公司越秀地产与集团旗下的出资基金构成“地产+基金”拿地形式,到本年11月,越秀地产累计拿地已达603亿元。克而瑞数据显现,本年前11个月,越秀集团合约出售额约604亿元,拿地本钱简直超越出售额度。 不过,在扩张速度显着加速的越秀地产在高杠杆和高土储的情况下,其周转速度能否跟得上呢?假如开发运转不畅或许构成资金高压,越秀地产会怎么应对将来融资本钱升高的危机呢?对此,《商学院》记者致函越秀地产,到发稿日期,未收到回复。 发债“输血” 上海证券交易所12月5日发表:越秀集团拟揭露发行55亿元公司债的项目情况变更为“已受理”。 另据上海清算所12月3日发表,广州越秀集团有限公司拟发行2019年度第七超短期融资券,发行规划为30亿元,期限30天。开始日2019年11月7日,到期日2019年12月7日,年利率2%。 越秀集团于1985年在香港建立,经过30多年的变革开展,集团已构成以金融、房地产、交通基建、都市农业为中心工业,造纸、开展等传统工业,旗下有越秀金控、创兴银行、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金等五家上市公司,集团全体财物证券化率约95%。 债券征集说明书发表,在2016年、2017年、2018年以及2019年1-6月(下称:最近三年及一期末),越秀集团负债总额分别为3074亿元、3637亿元3、4334亿元以及 4955亿元,呈逐年上升趋势。最近三年及一期末,发行人财物负债率分别为 82.20%、84.67%、83.65%和 83.49%。越秀集团在其《揭露发行公司债券征集说明书》(以下简称说明书)中称:发行人债款规划较大,财物负债率保持较高水平,若未来职业局势或金融商场等呈现严重晦气改变,发行人或许面对较大的偿债压力。 由此看出越秀集团财物负债率保持高位。 债款方面,征集说明书显现,最近三年及一期末,集团有息负债总额分别为 1210.50亿元、1469.60亿元、1759.57 亿元和 2199.24 亿元,呈逐年上升趋势。财物有息负债率分别为 32.37%、34.21%、33.96%和 37.05%。说明书显现:集团有息负债规划较大,偿债压力较大。 中南财经政法大学数字经济研究履行院长盘和林向《商学院》记者剖析道,在曩昔的“三高形式下”,高杠杆或者说高负债是房地产运营的一大特色。可是除了运营形式的问题,房地产职业本身特色也决议了其运营的“高负债”特色。 房地工事务是越秀集团首要事务板块之一,一起因为近年来事务规划的继续扩张,存货规划继续快速增加。最近三年及一期末,集团存货账面价值分别为723.56亿元、728.49亿元、1030.2亿元和1289.43亿元,占各期末流动财物总额的比重分别为 38.43%、33.18%、38.54%和 40.09%。流动比率分别为0.96、0.89、0.92 以及 1.00,速动比率分别为0.59、0.60、0.57 以及0.60,全体水平偏低。 财经评论员严跃进剖析以为,在土地价格收到按捺增加的环境下,房企的“借新还旧”的作用是被迫的。关键是假如旧的债款不处理会对企业年度负债压力比较大,借债就只能理解为的当时商场降温那种应急手法。而高本钱的融资,也是一种危险。后续仍是要靠拿地出资、房子出售、成绩规划生长来处理这些问题。 值得注意是,越秀集团作为控股型集团公司,首要由子公司担任详细事务运营,盈余才能除受母公司本身运营影响外,受子公司运营情况、分红方针的影响较大。若未来母公司盈余才能、子公司盈余才能和分红方针发作晦气改变,将会对母公司运营情况和财政情况,以至于偿债才能发生必定晦气影响。 “地产+基金”典型的“双刃剑” 在国内信贷紧缩的情况下,越秀地产背靠越秀集团取得的金融支撑让同行仰慕:香港上市公司,与越秀房托互动,集团体系内还有多种金融机构可发挥协同效应。 越秀地产与集团旗下的出资基金协作,大幅降低了拿地的压力。拿地时,越秀地产和越秀集团旗下越秀金控一起建立出资公司,其间基金出资约90%,地产出资约10%,二者协作拿地后,开发则交由越秀地产完结。 据中期财报显现,在越秀地产上半年拿下的14幅土地中,有7幅地块实践权益占比仅为9.55%;此外,7月越秀地产拿下的5宗地块中,有3宗地块的权益亦为9.5%。 中期成绩陈述显现,截止期末,越秀地产总土地储备为2152万平方米,较年头上升10.9%,其间,坐落大湾区的土地储备为1055万平方米,占比49%。 将旧改投入考虑在内,到本年11月,越秀地产累计拿地将近600亿元。克而瑞数据显现,本年前11个月,越秀集团合约出售额约604亿元,拿地本钱简直超越出售额度。 值得一提的是,在“金九银十”期间,越秀地产呈现出售下滑趋势,2019年10月,越秀地产完成合约出售金额约为44.34亿元,同比下降约45%,完成合同出售面积约为20.26万平方米,同比下降约39%。 58安居房产研究院剖析师张波在承受《商学院》记者采访时表明,“地产+基金”形式确实受部分品牌房企的喜爱,尤其是房地产职业快速开展的阶段,更是会助力房企快速扩展规划,并使用较少的资金来撬动大体量项目的开发。当然这一形式并非是百试不爽,其利害也十分显着。 张波以为“地产+基金”形式是典型的“双刃剑”。从房企侧来看,最大的作用在于可有用拓展融资途径,尤其是在融资收紧的环境下,作用体现则更为显着,以越秀为例,其经过不到10%的权益资金即可撬动一个大项目。 但一起也隐含着危险,尤其是房地产调控的大布景下,商场分解的大格式下,往往一旦某个项目出资失利,关于房企本身的影响也将适当巨大,尤其是过于急进的经过此形式扩张,很多拿到高危险地块反而有或许会受连累,即“双刃剑”作用十分显着。 第二,危险隐蔽性强。因为选用和基金协作的方法,基金公司供给的资金在房企侧并不视为债款,即不会影响到其财政报表,往往十分简单躲藏项目出资的全体危险。另一方面基金公司关于风控的要求一般较高,不少会要求约好一个回购的利率,假如项目全体的出资收益不达预期,则资金危险危险巨大。 在高杠杆和高土储的情况下,越秀的周转速度能否跟得上?在拿地本钱的升高,而土地价格遭到按捺,价格增加受限加上房市下行的环境下,集团的负债率保持高位,越秀地产会怎么应对将来融资本钱高的危机呢?《商学院》将继续重视。 新浪财经大众号 24小时翻滚播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码重视(sinafinance)